Le bail rural
Il serait erroné de le considérer comme un bail "commun". Ce n'est ni un bail d'habitation, ni un bail commercial. Il existe en effet des règles propres aux baux ruraux, qui sont définies aux articles L 461 – 1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime.
Juridiquement, le bail rural est défini comme "toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage à agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole".
Une bail rural existe donc à trois conditions :
1) Avoir une terre agricole (logique !)
2) Un loyer ("à titre onéreux")
3) L'exercice d'une activité agricole sur le terrain loué
L'étude des baux ruraux faisant couler beaucoup d'encre, nous tâcherons dans cet article de répondre aux questions les plus fréquemment posées et vous invitons à poser des questions plus spécifiques dans le formulaire de contact.
Qui peut conclure un bail rural ?
De toute évidence, un propriétaire peut conclure un bail rural sur une terre qui lui appartient!
Pour l'indivisaire, la situation devient plus complexe: pour conclure un bail à ferme, l'indivisaire doit obtenir l'accord de tous les autres indivisaires, quel que soit leur nombre.
Idem, dans le cas de l'usufruitier et du nu propriétaire. Contrairement à une idée largement répandue, l'usufruitier ne peut pas conclure un bail à ferme seul. Ce dernier doit impérativement obtenir l'accord du nu propriétaire.
Concernant les époux qui ont un bien rural en commun, ceux-ci peuvent également conclure un bail rural, mais il sera nécessaire de recueillir l'accord unanime des conjoints.
Un enfant mineur représenté par son tuteur pourra également conclure un bail rural.
Attention cependant dans ce cas précis: en application de l'article 504 du code civil, une fois le mineur devenu majeur, le fermier n'aura plus droit au renouvellement de son bail, ni le droit de se maintenir dans les lieux.
Ce qu'il faut retenir, c'est que la loi considère la conclusion d'un bail rural comme un acte "fort". En droit, la conclusion d'un bail rural est assimilé à un acte de disposition, c'est à dire quasiment comme un acte de vente.
Ce régime découle naturellement de la durée du contrat (9 ans au minimum), et de l'emprise qu'aura le fermier une fois installé, celui-ci sans pour autant être propriétaire disposera de droit très étendues pendant toutes la durée du contrat.
Quelle est la durée du bail à ferme ?
Beaucoup d'idée fausses circulent sur la durée du bail rural.
Première chose, oubliez le fameux 3, 6, 9... ans ! Le bail rural c'est 9 ans minimum.
Il est conclu pour une durée d'au moins neuf ans, et se renouvelle tacitement pour une durée identique, c'est à dire neuf ans.
Ce renouvellement, est tacite, c'est à dire automatique. Aucune formalité spécifique n'est nécessaire pour constater le renouvellement d'un bail rural: le passage des années se suffit à lui même.
Second point, il existe des baux plus long. Ces baux sont appelé les baux ruraux à long terme.
Il y a plusieurs types de baux à long terme :
Le bail de 18 ans
Le bail de 25 ans
Le bail cessible hors cadre familial
Le bail de carrière
Les baux à long terme feront l'objet d'un article dédié afin de vous exposer leurs avantages et inconvénients.
Deux avantages peuvent néanmoins vous êtes dors et déjà cités :
Le loyer du bail à long terme peut être majoré en fonction de la durée du bail.
Il existe des avantages fiscaux à conclure un bail rural à long terme.
A retenir ; la durée du bail à ferme est au minimum de 9 années, mais il est tout à fait possible de conclure des baux plus longs.
A combien s'élève le loyer (fermage)?
Le fermage du bail rural est réglementé.
Cela signifie que les parties, propriétaires et locataires, ne peuvent pas fixer le loyer de façon arbitraire.
Chaque département définit par arrêté préfectoral une fourchette de prix. Il s'agit d'un seuil maximal et d'un seuil minimal entre lesquels les parties devront nécessairement trouver à s'accorder.
Dans les départements d'outre-mer, la situation est similaire, un arrêté préfectoral définit le mode de calcul et les loyers applicables.
Spécificité tout de même: le loyer se calculera sur la base d'une "denrée fermage".
Plusieurs denrées sont référencées par l'arrêté préfectoral (canne à sucre, banane, ananas, agrume, etc.) et ces denrées servent de base de calcul pour le fermage.
Exemple : dans le département de La Réunion, si je loue 5ha de cannes à sucre sur la zone Est de l'île, à Saint-André, le loyer doit se situer entre 4 et 9,5 tonnes de cannes à sucre par hectares. Le prix de la tonne de canne à sucre est fixé à 51 euros.
Le fermage s'obtient donc par le calcul suivant :
Nb d'hectare X Nb de tonne de cannes à sucres X Prix de la tonne de cannes à sucre.
La "fourchette" est le nombre de tonnes de cannes. C'est là que les parties peuvent négocier et doivent s'accorder.
Dans notre cas d'espèce, nous dirons que les parties se sont mises d'accord sur 8 tonnes de cannes par hectare.
Nous obtenons donc : 5 hectares X 8 tonnes X 51 € = 2.040 € par ans
Existe-t-il un bail type?
Oui, il existe un bail type dans chaque département d'outre-mer fixé par arrêté préfectoral que vous pouvez retrouver dans les documents utiles.
Dans le département de l'île de La Réunion, le contrat type de bail à ferme est fixé par l'arrêté préfectoral n°512 du 29 mars 2018.
Attention, pour la sécurité juridique du bailleur et du fermier, il est impératif que soit utilisé le bail type départemental applicable dans chaque département et non n'importe quel bail type trouvé sur internet.
Dois-je aller chez un notaire ?
Pour la conclusion d'un bail à ferme de 9 ans, il n'est pas nécessaire d'avoir recours à un notaire. La plupart des baux à ferme de 9 ans sont rédigés sous la forme d'un acte sous seing privé.
Cela signifie que l'acte peut être rédigé par vous même, par un juriste, un avocat, etc. Il sera tout à fait valable et produira pleinement ses effets.
Le recours à un notaire sera obligatoire dès que la durée du bail dépassera 12 années. Un acte notarié sera donc exigé pour la rédaction de l'ensemble des baux à long terme.
L'enregistrement est-il obligatoire ?
Quand on parle d'enregistrement, il s'agit ici de l'enregistrement du bail par le service des impôts.
A quoi est ce que cela sert ? Enregistrer votre bail aux impôts lui donnera date certaine.
Cela signifie que la date de votre bail ne pourra pas être remis en cause.
Mais a quoi cela sert d'avoir date certaine ?
Exemple : Un propriétaire conclue un bail rural en date du 15 janvier 2010 et (pas très honnête) il en conclu un autre sur la même parcelle avec quelqu'un d'autre le 30 avril 2015. Le second preneur attaque le premier devant les tribunaux. Si le premier dispose d'un bail enregistré, il n'a rien à craindre, en revanche, s'il n'a pas réaliser cette formalité, rien ne garantie que son bail n'est pas un faux et qu'il n'aurait pas été antidaté.
C'est là tout l’intérêt de l'enregistrement: éviter tout contentieux lié à la date de conclusion du bail. Compte tenu du fait que la durée du bail rural est un élément très important, l'enregistrement du votre bail n'est pas obligatoire, mais il est fortement conseillé.
LJ
